Guiding First-Time Buyers Toward Their First Home (French only)
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[00:00:01 À l’écran : Parole d’experts]
Catherine Duranceau : [00:00:05] Bonjour, bienvenue au balado de Beneva, Parole d'experts. Je suis votre animatrice Catherine Duranceau. Aujourd'hui, on va parler de l'accès à la propriété pour les tout premiers acheteurs. On le sait, accéder au marché immobilier est un défi en soi avec le prix des propriétés. Et quand c'est le cas d'une toute première maison, eh bien, le défi peut-être difficile et parfois complexe. Alors, comment mieux soutenir les premiers acheteurs dans leurs démarches? Eh bien, on va le découvrir ensemble.
[00:00:29 À l’écran : Nos invités]
[00:00:31 À l’écran : François Des Rosiers
Professeur en finance immobilière
à l’Université Laval]
François Des Rosiers : [00:00:31] Bonjour, mon nom est François Des Rosiers. Je suis professeur titulaire au département de Finance, Assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l'administration de l'Université Laval. Et, j'enseigne l'économie urbaine et immobilière depuis plusieurs décennies. Je m'intéresse particulièrement à la question du logement et à la formation des prix. J'y ai consacré une bonne partie de mes activités de recherche.
[00:00:55 TRANSITION]
[À l’écran : Marianne Spear, Partenaire autorisée Beneva, conseillère en sécurité financière, représentante en épargne collective]
Marianne Spear : [00:00:56] Bonjour, je m'appelle Marianne Spear, conseillère en sécurité financière, représentante en épargne collective, partenaire de Beneva. Alors mon rôle, c'est d'aider mes clients à atteindre leurs objectifs financiers. J'ai toujours été très impliquée dans le domaine. Notamment, j'ai une émission d'économie à MAtv.
[00:01:10 À l’écran : Table ronde]
Catherine Duranceau : [00:01:13] Monsieur Des Rosiers, entrons dans le vif du sujet. Qu'est-ce qui explique la complexification du marché immobilier et quelles sont les principales causes?
François Des Rosiers : [00:01:20] Je ne sais pas si le marché immobilier s'est complexifié parce que ça a toujours été complexe.
Catherine Duranceau : [00:01:26] OK, bon point.
François Des Rosiers : [00:01:28] Mais, disons qu'on est dans une période qui est assez trouble pour ce qui est de l'accession à la propriété et de l'abordabilité du logement. Donc, c'est un peu ce qui est le problème de beaucoup de ménages, c'est que c'est devenu de plus en plus difficile d'acheter une propriété, d'abord pour les premiers acquéreurs, et même pour les locataires, de trouver des logements qui leur conviennent à un prix raisonnable. Et, ça s'est détérioré au fil du temps. C’est ce qui est une des caractéristiques. Si on regarde le rapport entre le prix des maisons et le revenu des gens…
Catherine Duranceau : [00:02:06] Ça suit pas, là, oui.
François Des Rosiers : [00:02:08] Ça s'est détérioré beaucoup depuis 20, 25 ans et, à mon avis, ça a des risques de continuer à se détériorer.
Catherine Duranceau : [00:02:16] Ah oui? Avec votre expérience?
François Des Rosiers : [00:02:18] Bien, on peut en discuter parce que le problème est fondamentalement, si on veut résumer ça, que l'offre ne suit pas la demande. Et quand l'offre ne suit pas la demande, les prix montent.
Catherine Duranceau : [00:02:32] Donc, il manque de logements.
François Des Rosiers : [00:02:33] Il manque de logements, il y a pas assez de construction. Même si on en voit beaucoup, si vous vous promenez, vous voyez tous les trous qui pouvaient exister à Montréal, à Québec.
Catherine Duranceau : [00:02:45] Il y a des cônes orange, oui.
François Des Rosiers : [00:02:46] Les terrains vagues, les stations-service, ça a disparu, et on construit surtout du logement. Mais malgré l'activité de construction, c'est pas encore assez. Il faudrait à peu près doubler pour qu'on puisse atteindre les objectifs qu'on s'est fixés, qui est de construire 500 000 logements par année pendant les prochaines années, les cinq, six prochaines années.
Catherine Duranceau : [00:03:09] Mais, est-ce qu’il y a un souci aussi de condos qui sont peut-être trop chers, qui sont construits?
François Des Rosiers : [00:03:15] Il y a plusieurs éléments qui expliquent la hausse des prix. Il y a la hausse des coûts. Les coûts de construction ont beaucoup augmenté. Les coûts de construction des matériaux, mais aussi, de la main-d'œuvre. Et la main-d'œuvre est rare, de plus en plus rare.
Catherine Duranceau : [00:03:32] Très intéressant. Mais je me demandais aussi, avec les changements économiques qu'on connaît actuellement, ça doit bien sûr impacter la capacité d'achat des ménages, vous l'avez mentionné, la hausse des coûts. Mais, j'imagine qu’il y a aussi une clientèle qui n'a pas les sous pour s'acheter les propriétés qui sont disponibles en ce moment.
François Des Rosiers : [00:03:46] Il y a comme un fossé qui se creuse entre deux types de clientèle : ceux qui ont les moyens puis ceux qui les ont pas.
Marianne Spear : [00:03:53] Si je peux me permettre, je le vois vraiment, ça.
Catherine Duranceau : [00:03:55] Tu vois la différence?
Marianne Spear : [00:03:56] Tsé, c'est des jeunes dans la vingtaine qui ont déjà acheté leur propriété, que la mise de fonds a été mise par un parent, qui ont habité chez leurs parents durant toutes leurs études, que ça a été beaucoup plus facile. Puis d'autres qui sortent avec des prêts étudiants, tsé, qui n'auront pas d'aide des parents pour y accéder, puis je vois cet écart-là se creuser.
Catherine Duranceau : [00:04:13] Ce fossé-là.
François Des Rosiers : [00:04:15] Le problème, c'est que, lorsque les gens ne peuvent pas accéder à une propriété, donc ils restent locataires, et ils engorgent le marché de la location. Et donc, les loyers montent. Les prix montent et les loyers montent. Puis en fait, il y a une relation positive entre les deux. Quand le prix des maisons augmente, ça devient de plus en plus difficile d'accéder à la propriété, donc on se rabat sur le locatif. Comme la demande locative augmente et, en dépit de la construction qu'on observe, les loyers augmentent.
Catherine Duranceau : [00:04:42] Et souvent, on parle de clientèles intermédiaires. Ça, c'est quoi exactement?
François Des Rosiers : [00:04:46] C'est ceux qui sont, au niveau des revenus, par exemple, qui ont quand même des revenus suffisants pour épargner, mais pour qui la situation se détériore quand même.
Catherine Duranceau : [00:04:58] Parce que c'est trop cher, donc.
François Des Rosiers : [00:04:59] Oui. Ça peut se traduire par le fait que vous achetez une propriété, mais étant donné que c'est très cher et qu'une grosse partie de votre revenu va au coût du logement, vous devez couper sur d'autres choses. Par exemple, la nourriture, les vacances, les restaurants. Les gens aiment beaucoup aller au restaurant, mais ça coûte très cher.
Catherine Duranceau : [00:05:21] Ça coûte cher, oui!
François Des Rosiers : [00:05:22] Très, très cher.
Catherine Duranceau : [00:05:23] Il y a-tu un pourcentage maximal qu'on devrait mettre sur notre hypothèque ou maison?
Marianne Spear : [00:05:28] Bien, historiquement, on a entendu parler comme du 25 %, 30 % du revenu brut. Puis ça, c'est pour l'ensemble des frais reliés à l'habitation. Fait qu’aussi les frais de chauffage, les frais d'électricité, etc.
François Des Rosiers : [00:05:39] Oui, voilà.
Marianne Spear : [00:05:40] Mais, tsé, moi, j'en fais des budgets beaucoup par année, avec beaucoup de gens, puis c'est très rare que je voie que ça représente 30 %. On est souvent plus autour d'un 35, 36. Puis, tsé, une règle encore plus générale qu'on entend parler, c'est le 50, 30, 20. Fait que 50 % des dépenses budget qui s'en vont dans les besoins de base.
Catherine Duranceau : [00:06:00] Donc logement.
Marianne Spear : [00:06:01] Oui, c'est ça. Un 30 % qui s'en va dans les désirs, puis un 20 % qui s'en va dans l'avenir. Fait que l'épargne, etc. Deux budgets sur trois que je fais, on est plus autour de 70 % que de 50 %.
Catherine Duranceau : [00:06:11] De base, wow.
Marianne Spear : [00:06:12] Chez les jeunes, c'est ça que je vois en fait. Fait que, c'est sûr que, là, il faut couper à quelque part, puis on a tendance à aller couper dans l'avenir en premier. Mais c'est dommage, mais c'est pas ça qu'il faudrait faire, tsé. Fait que oui, là, c'est les restos, puis ces choses-là. Puis c'est poche d’avoir à dire à quelqu'un de faire ça, puis je pense que c'est pas non plus notre rôle de lui dire, mais de l'amener à le réfléchir par lui-même.
Catherine Duranceau : [00:06:32] On a besoin d'avoir des experts comme toi qui nous conseillent comme vous, là, pour prendre des bonnes décisions dans ces situations-là. Et je suis curieuse : comment la réglementation municipale peut avoir un impact aussi sur la hausse des prix, sur l'accessibilité?
François Des Rosiers : [00:06:45] C'est un autre élément. Si vous me demandez quels sont les facteurs qui influencent les prix, bien, il y a les taux d'intérêt. Donc, les taux d'intérêt, c'est un facteur. Mais, il y a aussi des facteurs réglementaires qui ont beaucoup d'importance. Les municipalités ont un gros mot à dire là-dedans, via le zonage, par exemple. C'est eux qui établissent le zonage. Puis un des problèmes que l'on a connu, que l'on connaît, c'est qu'il y a des quartiers entiers qui sont zonés basse densité, bungalow.
Catherine Duranceau : [00:07:17] OK.
François Des Rosiers : [00:07:18] Alors que là, on aurait besoin de densifier le territoire pour construire, pas seulement des grands blocs de 50 étages, mais ne serait-ce que de remplacer un bungalow par quatre logements; des quadruplex. Donc, ça prend une réglementation qui le permet. Les permis de bâtir que les municipalités accordent, ça prend du temps, accorder un permis de bâtir. Si vous êtes dans des municipalités de grande taille comme Montréal, Québec, le processus est très long. Alors ça, il y a quelque chose. En 2023, il y a eu une nouvelle loi, le projet de loi 39, qui est venu modifier la Loi sur la fiscalité municipale, et qui a accordé aux municipalités un grand nombre de permissions pour faciliter, justement, la construction de logements. Donc, oui, les municipalités ont un gros mot à dire, et puis on pourra jamais régler la crise du logement sans la collaboration des municipalités. Il faut que ce soit le fédéral, le provincial et les municipalités.
Catherine Duranceau : [00:08:20] Tout le monde ensemble. Pas un tout seul, oui.
François Des Rosiers : [00:08:22] Oui. Et il n'y a pas un remède miracle, là.
Catherine Duranceau : [00:08:26] Et Marianne, toi, tu as accès aux jeunes, aux clients qui veulent s'acheter une toute première propriété. À quoi ressemble leur réalité, pour ceux qui souhaiteraient devenir propriétaires pour la première fois?
Marianne Spear : [00:08:37] On dirait que tout le monde a beaucoup d'angoisses. Parce que ce qui est répété comme message, comme dans ce qu'on dit aujourd'hui, dans les médias, sur les réseaux sociaux, c'est que : c’est difficile l'accès à la propriété. Puis c'est vrai, mais il y a des gens qui ont eu de l'aide des parents et qui sont en certaines postures. Puis, tsé, j'en vois là, des clients qui accèdent à la propriété. J'en ai eu cette année, j'en ai eu l'année dernière. C'est vraiment agréable quand on voit leur projet se réaliser. Puis, c'est pas tous des gens qui ont eu de l'aide des parents. Puis c'est même des gens qui, au départ, me disaient« Ah, je vais acheter dans quatre ou cinq ans ». Puis finalement, tsé, il y a quelque chose qui arrive, puis ils ont été capables d'amasser des sous plus tôt. Ils arrivent dans le bureau avec beaucoup d'angoisses. Il y en a même que je vois qui disent« Ah! J'aimerais ça, mais tsé, ça sera pas possible ».
Catherine Duranceau : [00:09:14] Déjà découragés.
Marianne Spear : Oui, avant même d'avoir regardé le budget, avant même d'avoir regardé leur situation, c'est ça que je vois.
Catherine Duranceau : [00:09:19] Oui. Est-ce que c'est commun? On parlait un petit peu des parents qui aident et, parfois, on achète une maison plus facilement. Mais le love money, ce terme-là, est-ce que c'est assez commun comme situation?
Marianne Spear : [00:09:31] Je pense que c'est beaucoup plus commun qu'avant. Il y a beaucoup de gens qui cherchent à donner de leur vivant maintenant. Fait que c'est sûr que, la première chose à regarder, c'est comme dans un avion, c'est de mettre son masque d'oxygène avant de le mettre à l'enfant. Mais une fois qu'on a posé la question à notre conseiller, puis on a regardé, c'est vraiment possible de simuler. Si j'enlève 50 000 de ton...
Catherine Duranceau : [00:09:52] De mon REER?
Marianne Spear : [00:09:52] De ton CELI, de ton REER puis que tu le donnes à ton enfant, est-ce que tu vas avoir la même retraite? C'est tout à fait possible de le faire. Une fois que cette question-là est réglée, ça peut être envisageable. Mais là, c'est de préserver la relation avec son enfant. Fait que, c'est d'avoir des barèmes très clairs. Et c'est sûr qu'à ce moment-là, je recommanderais d'avoir une rencontre avec le conseiller et le parent.
Catherine Duranceau : [00:10:10] Et le parent, c'est vrai. Puis, quand on dit love money, dans le fond, c'est un don d'un parent? Concrètement, comment tu décrirais ça?
Marianne Spear : [00:10:17] Bien, c'est ça, là, j'ai parlé comme d'un montant d'argent qui serait peut-être mis pour aider pour la mise de fonds. Mais c'est sûr que des fois aussi, ça peut être que le parent va être cosignataire parce que la personne se qualifie pas tout à fait pour son prêt.
Catherine Duranceau : [00:10:28] Ah, je connais ça. Je dois te confirmer. Cosignataire m'a servi et, grâce à ça, la banque était plus rassurée. Donc c'est ça, j'imagine que…
Marianne Spear : [00:10:36] Exactement. Tsé, il faut faire attention, là, parce qu'il faut s'assurer que tsé, à un moment donné, si on se qualifiait pas pour un certain montant, il y avait comme des raisons. Mais je comprends que des fois, c'est vraiment circonstanciel. Comme par exemple, un travailleur autonome qui se lance travailleur autonome, mais dans un domaine qu'il travaillait déjà depuis longtemps. Puis là, il a pas les deux ans de revenus de travailleur autonome pour les papiers à la banque.
Catherine Duranceau : [00:10:53] Écoute, est-ce que tu as lu mon dossier, Marianne?
Marianne Spear : [00:10:54] C’est tu ça? Oh mon Dieu!
Catherine Duranceau : [00:10:54] C’est un peu ça. Mais il y a quelques années quand même. Mais c'est exactement ça. C'est ça.
Marianne Spear : [00:11:01] Bien c'est ça, donc tsé, il faut y aller avec la logique. Mais sinon, c'est sûr que si on se qualifie pas, bien là, tsé, c'est de creuser pourquoi^. Parce que, au final, si on est pas capable de payer l'hypothèque à chaque mois, bien, ça ne va pas. Mais en effet, fait que cosignataire aussi. Fait que, tsé, dans ce cas-là, il n’y a pas eu de don en argent, mais on a aidé quand même la personne à accéder à la propriété. Puis sinon, pour le don en argent, oui, c'est vraiment un don en fait, là.
Catherine Duranceau : [00:11:23] Oui, absolument. Puis, je trouve que le rôle de conseiller a beaucoup évolué au cours des dernières années. Comment tu dirais que tu fais une réelle différence aujourd'hui, pour aider les futurs acheteurs?
Marianne Spear : [00:11:36] Bien, comme j'ai dit tout à l'heure, je sens beaucoup d'angoisse quand les jeunes me parlent d'accéder à la première propriété, puis je sens que mon rôle vient vraiment réduire cette angoisse-là. Je pense qu'il y a eu une époque où est-ce que, notre rôle, c'était surtout de mettre un produit de l'avant. Puis les produits financiers étaient pas vraiment accessibles, disons, pour la moyenne de la population, si on ne passait pas par un conseiller. Fait que, c'était surtout de présenter les produits. Mais là, on n'est plus du tout là, tsé. L'accès au produit est plus facile sur Internet et tout. C'est plus accessible. Nous, c'est vraiment d'être capable d'avoir une vue d'ensemble de la situation, puis un regard extérieur, pas émotif, puis d'arriver avec des solutions qui vont correspondre à son besoin, mais également, à sa capacité.
Catherine Duranceau : [00:12:18] Et parlant de solutions, ce serait quoi les stratégies pour les aider à mettre des sous de côté pour la mise de fonds? J'imagine que tu as différentes stratégies que tu proposes à tes clients?
Marianne Spear : [00:12:27] Oui. Bien, je dirais que tsé, il y a la stratégie au niveau du budget puis il y a la stratégie d'investissement ou de placement. Puis, au niveau du budget, il y aurait bien, premièrement, toutes les dettes à haut taux d'intérêt. Fait que, cartes de crédit et tout, c'est sûr que ça va nuire ou ça va annuler notre effort d'épargne parce que le taux d'intérêt est trop élevé par rapport à ce qu'on pourrait générer avec nos placements. Fait que, c'est de commencer par focusser sur le remboursement de ces prêts là. Ensuite, c'est de venir mettre des prélèvements automatiques, fait que de l'épargne automatique. Puis ce qui est bien, c'est si ce prélèvement automatique là, il peut simuler un petit peu l'hypothèque qu'on s'attend à payer. Fait que tsé, si c'est 1500, 2000 par mois, bien de voir : est-ce que je suis capable de le mettre de côté? Puis, si on est déjà en logement puis que, par exemple, mon logement est 1200 par mois, bien, c'est de voir si je suis capable d'économiser la différence dans le fonds.
Catherine Duranceau : [00:13:14] Puis on les met dans des comptes, par exemple, soit CELI ou REER.
Marianne Spear : [00:13:17] C’est exactement là où la stratégie de placement embarque, dans le fond. Fait que, c'est la première étape.
François Des Rosiers : [00:13:21] Ou CELIAPP pour les premiers acheteurs, qui est, à peu près, ce qu'il y a de mieux, qui est vraiment fantastique parce que vous avez une déduction fiscale du montant que vous investissez, puis c'est à l'abri de l'impôt. Alors, c’est ce qu'il y a de mieux. Mais, on a droit à 40 000 $. Pour quelqu'un qui veut devenir propriétaire pour la première fois, c'est là-dedans, d'abord, qu'il devrait investir.
Catherine Duranceau : [00:13:45] OK, plus CELIAPP que REER pour faire le RAP.
François Des Rosiers : [00:13:47] Encore plus, parce que c'est encore plus avantageux pour les premiers acheteurs.
Catherine Duranceau : [00:13:51] OK. Puis, si on compare avec le REER et le RAP, juste pour bien distinguer la différence?
Marianne Spear : [00:13:56] Oui, c'est comme ça. J'ai juste parlé, dans le fond, de la stratégie budgétaire. Puis, quand on embarque dans la stratégie d'investissement, bien, il faut choisir un véhicule de placement. Fait que, c'est là où le CELIAPP peut vraiment prioriser, quand on a un projet d'achat de première propriété. Ensuite, on peut venir le jumeler avec le REER ou le CELI. Puis je vais commencer par expliquer le REER, parce que, le CELIAPP, c'est le meilleur des deux mondes, entre le CELI puis le REER dans le fond. Fait que le REER, quand on met des sous à l'intérieur, bien, ça vient réduire notre revenu imposable. Fait que, si je gagne 60 000, je mets 5000 en REER, je vais être imposée sur 55 000. Ce que je peux faire avec le REER, c'est de« RAPer ». Fait que, c'est de le convertir en« régime d'accès à la propriété », RAP. Puis à ce moment-là, je peux retirer jusqu'à 60 000 de mon REER avec le régime de RAP, puis l'utiliser pour ma mise de fonds. Puis à ce moment-là, il est pas imposable, mon retrait.
Par contre, je dois me le rembourser, dans le fond. Fait que, je dois le remettre dans un REER sur plusieurs années, puis il y a quand même un délai de grâce avant d'avoir à commencer à se rembourser. Mais ultimement, il faut remettre l'argent dans ce REER-là. Puis ensuite, pour le CELIAPP, bien, c'est la même chose. L'argent qu'on met à l'intérieur du CELIAPP vient réduire notre revenu imposable. Sauf que, quand on le retire, bien là, on n'a pas besoin de le rembourser. Fait que, c'est un retrait non imposable qu'on n'a pas besoin d'aller rembourser. Fait que, c'est vraiment une déduction de revenus gratuite. Donc, c'est à prioriser.
Catherine Duranceau : [00:15:18] J'adore ça. Et dites-nous, c'est quoi les éléments financiers les plus sous-estimés, méconnus pour les nouveaux acheteurs?
François Des Rosiers : [00:15:24] Bien, c'est tout ce qui accompagne l'acquisition d'une propriété. Quand vous achetez une maison, il y a les frais d'intérêts. Il y a évidemment l'hypothèque à rembourser. Mais, il y a aussi l'électricité, le chauffage, mais aussi l'entretien, puis éventuellement, les rénovations.
Catherine Duranceau : [00:15:44] Oui.
François Des Rosiers : [00:15:45] Quand vous achetez un condo, il y a les frais communs. Les frais communs ont beaucoup augmenté depuis quelques années et à juste titre. Et c'est une bonne chose parce qu'ils étaient beaucoup trop bas avant. Puis en plus, quand vous achetez une propriété, il faut vous meubler, il faut prendre des électroménagers. Donc, tous ces aspects-là, c'est absolument important de les prendre en considération. C'est pas juste l'hypothèque.
Marianne Spear : [00:16:08] Puis aussi, la taxe de bienvenue, taxes municipales, notaire…
Catherine Duranceau : [00:16:11] Notaire auquel je pense...
Marianne Spear : [00:16:14] Notaire. Tout, inspection. Oui, oui, frais d’inspection.
Catherine Duranceau : [00:16:16] Et, c'est quoi, la différence si on prend notre assurance? On prend une assurance hypothécaire avec notre banque ou avec notre assureur?
Marianne Spear : [00:16:23] Il y a vraiment beaucoup de différences, honnêtement. Puis je veux pas sembler partisane dans ma réponse, mais de façon générale dans l'industrie, c'est très recommandé de ne pas prendre son assurance avec le prêteur lorsque c'est possible. Dans le fond, avec un assureur, le prix de l'assurance va être fixe pour la durée du contrat puis le montant pour lequel on est assuré, fait que le capital va être fixe pour toute la durée du contrat également. Fait que disons, 500 000 pendant 25 ans, ça me coûte 47 $ par mois, on va dire 50 pour faire rond, là. Puis ça, ça va pas bouger, selon les termes de mon contrat, pendant les 25 prochaines années. Versus quand on y va avec un prêteur, le prix de notre assurance, dans les deux cas, là, c'est par rapport à notre âge et notre état de santé. Sauf qu'avec le prêteur, notre contrat, à chaque renouvellement d’hypothèque, le contrat est renégocié, puis ça repart à zéro pour l'assurance. Fait qu'on est rendu plus vieux, fait que ça coûte plus cher. Fait qu'à chaque renouvellement, le prix augmente.
Puis parallèlement, vu que c'est vraiment une assurance… c'est une assurance vie, au final, l'assurance hypothécaire avec le prêteur, mais c'est une assurance vie qui est là juste pour protéger notre prêt. Fait qu'à chaque année, aussi, bien on rembourse notre prêt. Fait que, le capital sur lequel on est assuré baisse, puis notre prime augmente. Puis j'ai vraiment vu des cas de personnes, 60, 65 ans, qu’il restait une petite hypothèque, mais avec un paiement d'assurance, que ça avait comme pas de bon sens.
Catherine Duranceau : [00:17:46] Mais la banque est contente, dans des contextes comme ça.
Marianne Spear : [00:17:49] Bien oui, puis, tsé, c'est pas pour pointer du doigt personne, parce qu'aussi, c'est un produit qui, des fois, va être un petit peu plus accessible, dans le sens où ils posent moins de questions de santé. Tsé, des fois, c'est comme plus facile, tsé, on est dans la transaction immobilière, c'est notre premier achat. On a passé chez le notaire, on a vu l'inspecteur, puis là on arrive devant la banque pour prendre notre prêt. Puis moi, quand j'ai acheté, c'est ça qu'ils m'ont dit.
Catherine Duranceau : [00:18:10] Ils vont te mettre dans le doute.
Marianne Spear : [00:18:11] Si tu sors puis tu te fais frapper.
Catherine Duranceau : [00:18:13] Moi aussi, si jamais tu as un accident, là, après, dans 24 heures, mais mon Dieu, mon Dieu!
Marianne Spear : [00:18:17] Si tu sors puis tu te fais frapper. Puis dans le fond, moi, ce qui se passait, c'est que mon assurance que j'avais prise de mon côté avec moi-même, là, elle était à l'étude. Parce que, comme je dis, on pose plus de questions auprès d'un assureur, puis des fois, il va y avoir un petit délai d'étude du dossier. Puis, tsé, c'est émotif, là, quand tu achètes une maison.
Catherine Duranceau : [00:18:33] Ah, absolument!
Marianne Spear : [00:18:33] Dans le sens que, tsé, tu es fatiguée. Tu travailles au travers, c'est ton argent qui s'en va, là, et tout. Puis j'achetais pas seule, fait que, tsé, c'est les émotions de mon chum aussi. Puis j'ai juste fait« Regarde, on signe, je le sais que je vais l'annuler après, tsé ». Fait qu’il faut savoir aussi qu'une assurance, on n'est jamais pris avec ça. Les gens, des fois, ils pensent qu'ils signent une assurance, puis que c'est comme un prêt auto, là. Non, non, on peut l'annuler.
Catherine Duranceau : [00:18:54] OK. Parfait. Je peux respirer.
Marianne Spear : [00:18:55] Puis tsé, moi de mon côté, comme j'ai signé. Mais finalement, on ne l'a jamais payée, puis j'ai été acceptée de mon côté en individuel, pas long après. Puis là, je suis très heureuse, je suis bien assurée.
Catherine Duranceau : [00:19:07] Puis, comment le conseiller peut prévenir le stress financier? Parce que ça peut être une réalité.
Marianne Spear : [00:19:11] Bien, je pense qu'on aide à éviter que les gens aillent dans l'isolement quand ils ont des difficultés financières. Tsé, on va tous, dans notre période de vie, avoir des moments où on est plus serré que d'autres. On peut pas l'éviter à tout prix. C'est sûr qu'on peut mettre des choses en place, mais il peut toujours y avoir des imprévus qui arrivent. Je pense que c'est plus de le réduire que de l'annuler complètement, en étant une personne de confiance, mais également compétente, professionnelle, qui peut guider la personne dans ces situations-là.
François Des Rosiers : [00:19:36] Est-ce que c'est pas aussi d'apprendre aux gens à faire des budgets?
Marianne Spear : [00:19:42] Oui.
François Des Rosiers : [00:19:43] Parce qu'il y en a beaucoup qui ont jamais fait de budget.
Marianne Spear : [00:19:44] Mais, je suis tellement d'accord.
François Des Rosiers : [00:19:45] Puis, même des gens qui ont des gros revenus. J'ai déjà en tête très précisément qui se sont fait construire une immense maison, piscine. Au bout de la ligne, ça coûte 1 100 000. Même avec des gros revenus, ils n'arrivaient plus parce qu'ils budgètent pas.
Catherine Duranceau : [00:20:05] Puis quand on parle budgéter, là, j'ai deux experts avec moi, on part de la base. Genre, le salaire qu'on a, donc combien on met à économiser.
François Des Rosiers : [00:20:13] Il faut partir du salaire qui est sûr, pas les peut-être.
Marianne Spear : [00:20:18] C’est ça, pas le« Mon boni va être combien ». Moi des fois, j'en ai, je dis« Bon, vous allez faire combien? »« Ah bien là, c'est difficile, mon boni change un peu à chaque année ». Dis-moi, c'est quoi le plus petit boni que tu pourrais potentiellement avoir.
François Des Rosiers : [00:20:26] C’est ça.
Marianne Spear : [00:20:27] Il revient à chaque année, ton boni. OK, c'est quoi le plus petit?
François Des Rosiers : [00:20:29] Ce qui est le plus conservateur. Puis on parle du bout, puis on enlève les morceaux : la nourriture, les études des enfants, les déplacements, l'hypothèque. Qu'est-ce qui vous reste pour le reste? Le revenu discrétionnaire qui vous permet d'aller au cinéma, d'aller manger au restaurant une fois de temps en temps, de prendre des vacances. C'est comme ça que vous devez budgéter, partir de quelque chose qui est garanti comme revenu, puis enlever tout ce que ça prend puis qu'on connaît. On connaît le prix de l'électricité, on connaît…
Catherine Duranceau : [00:21:06] Hydro, ça on le sait. Oui. Il y a des choses qui peuvent augmenter, mais oui, OK. Donc, tous les prix qu'on connaît, puis après ça, on sait combien il nous reste. Si on est dans le négatif, c'est là qu'on réalise qu’on n’a pas budgéter.
François Des Rosiers : [00:21:17] On peut faire la même chose pour établir quel est le prix de la maison que je peux me permettre d'acheter.
Marianne Spear : [00:21:22] C'est ça.
Catherine Duranceau :, [00:21:23] Parlant de prix de maison, souvent quand on veut s'acheter notre première maison, on regarde quel est le prix idéal et, par la suite, on fait notre préqualification hypothécaire. De quelle façon on peut conseiller les premiers acheteurs pour gérer leurs attentes?
Marianne Spear : [00:21:37] Bien, c'est sûr que c'est ça, c'est le processus d'accumulation de mise de fonds commence avant la préqualification, habituellement. La préqualification qui nous dit combien la banque nous prêterait, qui se fait souvent avec un représentant hypothécaire ou un courtier hypothécaire. Quand on fait l'accumulation de la mise de fonds, bien tsé, moi personnellement, je ne suis pas courtière hypothécaire ni représentante hypothécaire, fait que je ne sais pas exactement mon client va pouvoir s'offrir une maison de combien, dans le fond. Je sais le paiement qu’il va être capable de payer à chaque mois. Mais dans le fond, il y a comme trois situations possibles. Une fois qu'il fait la préqualification, c'est soit qu'il peut absolument avoir le montant qu'il souhaitait, le montant qu'il avait en tête, soit il peut emprunter moins que ce qu'il avait imaginé, soit il peut emprunter plus que ce qu'il avait imaginé. Fait qu’après, c'est de prendre un moment avec lui. Puis, si on est en plein dans le mille, bien tant mieux, ça ne change pas, ça déboussole pas grand-chose. Mais si c'est vraiment plus élevé, bien là des fois, c'est peut-être de calmer son enthousiasme, d'être comme« Hein, je peux emprunter 200 000 de plus, je vais pouvoir prendre une grosse maison, puis tout ». C'est pas parce qu'on peut emprunter ça, qu'on est obligé d'aller le topper. Tsé, c'est de revenir au budget, finalement. Par mois, c'était combien? Tsé, si tu veux garder ton abonnement au gym, tes trois abonnements Netflix, Crave, Prime.
Catherine Duranceau : [00:22:46] Ça s’additionne.
Marianne Spear : [00:22:46] Tu as envie de couper là-dedans ou pas, fait que c'est de le ramener là. Puis, si le montant est plus bas que ce qu'il s'imaginait, bien, c'est plus, je pense, de l'écouter à ce moment-là et puis de le mettre en lien avec un courtier immobilier qui va pouvoir lui présenter des choses qui lui conviennent quand même.
François Des Rosiers : [00:23:01] Mais, c'est important ce que vous venez de dire. Parce que je me rappelle qu'il y a eu des périodes où les institutions financières faisaient de la surenchère en prêtant trop, et en se fiant à des prix qui étaient gonflés par la spéculation. J'ai en tête des cas où j'ai fait pas mal d'études pour la CORPIQ il y a un bout de temps, et j'avais étudié la rentabilité des petits immeubles de 2 à 5 logements dans Rosemont La Petite-Patrie. Et à l'époque, au début des années 2010, on avait ce mouvement là où les prêteurs prêtaient à tour de bras des prix de fou pour des logements qui étaient en condition souvent...
Catherine Duranceau : [00:23:51] Ordinaire.
François Des Rosiers : [00:23:52] Parce que, les gens qui les achetaient, bien, ils se disaient,« Ça va être mon plan de retraite ». Mais, ils avaient mal calculé tous les coûts qu'ils devaient assumer une fois qu'ils avaient acheté. C'est un risque très important. Parce que, ce que j'ai vu, c'est que souvent, les gens qui achetaient ces immeubles-là ou ces portions d'immeubles, ils étaient absolument pas capables de les entretenir. Je parle même pas de rénovations, je parle d'entretien courant. Il fallait qu'ils paient de leur poche. Ils pouvaient pas avec les loyers qui..
Catherine Duranceau : [00:24:23] Ça se payait pas, oui, oui, oui.
François Des Rosiers : [00:24:25] … que ces immeubles-là demandaient, payer l'hypothèque, et puis les dépenses.
Marianne Spear : [00:24:30] Puis les frais.
Catherine Duranceau : [00:24:30] Et ça m'amène un peu à ma question : est-ce que c'est encore un bon investissement d'acheter une propriété aujourd'hui 2025?
François Des Rosiers : [00:24:38] C'est toujours un bon investissement quand on sait acheter la bonne propriété au bon prix, au bon endroit. À mon avis, les prix des propriétés vont pas se mettre à chuter, ils vont augmenter. Et en général, ils augmentent plus que l'inflation. Donc, c'est un placement. Un des avantages de la propriété, c'est d'obliger le ménage à épargner. C'est de l'épargne forcée.
Marianne Spear : [00:25:05] Tellement, c’est vrai.
François Des Rosiers : [00:25:07] Très souvent, les gens qui n'ont pas de propriété, bien, ils dépensent sur d'autres choses. Finalement, ils épargnent pas.
Marianne Spear : [00:25:14] C'est ça.
François Des Rosiers : [00:25:14] Tandis que quand vous êtes propriétaire, bien, vous avez une obligation d'épargner pour payer votre hypothèque, puis votre hypothèque s'amortit puis se rembourse. Donc, vous devenez éventuellement propriétaire. Et puis, à partir de là, c'est un capital que vous avez. Donc, c'est ça, l'avantage.
[00:25:35 À l’écran : Moment marquant]
Catherine Duranceau : [00:25:43] Marianne, aurais-tu une anecdote à nous partager, que tu as vécue avec un de tes clients ou clientes?
Marianne Spear : [00:25:48] Oui! Bien, je pense à deux sœurs en particulier. J'ai rencontré une des deux en premier, puis elle me disait que, bon, peut-être qu'elle aimerait acheter, mais elle penserait pas que c'était possible. Elle avait des études en marketing, c'était son premier poste. Là, elle travaillait à temps plein, puis tsé son revenu était assez bas là au début. Mais ça reste un revenu garanti. Puis ça, les prêteurs, ils aiment ça.
Catherine Duranceau : [00:26:07] OK. Mieux que les travailleurs autonomes.
Marianne Spear : [00:26:09] Oui, c'est ça. Fait que là, tsé, je l'écoutais puis je disais« OK, c'est bon ». Puis, quelques mois plus tard, elle me dit« Ah, je pense que je t'avais pas dit, mais tsé, moi je suis en colocation avec ma sœur, puis là, ma sœur aussi aimerait te rencontrer pour ses finances et tout ». Fait que j'ai dit« Ah OK. Bien oui, avec plaisir ». Fait que là, je rencontre sa sœur qui me dit, tsé, elle aussi elle aimerait peut-être acheter une propriété, mais que, bon, en ce moment ils ont un bon bail les deux, puis ça leur convient. Puis là finalement, je les ai comme poussées un peu. J'ai dit« Bien, tsé, allez faire une préqualification, je vais vous référer à un courtier hypothécaire ». Puis au début, elles étaient un peu hésitantes, elles me disaient« Non, je pense vraiment pas que ça va être possible. Tsé, on ne veut pas être plus déçues que… »
Catherine Duranceau : [00:26:44] Oui, que là.
Marianne Spear : [00:26:44] C'est ça, on en a pas pour l'instant de déception. On a juste pas d'attente, fait qu'on ne veut pas se faire vivre une déception. Puis finalement, en fait, je leur ai juste envoyé les coordonnées, puis j'ai pas vraiment eu de nouvelles d'eux avant quelques mois. En fait, j'ai pas eu de nouvelles d'eux avant vraiment un bout, jusqu'à ce que la courtière hypothécaire m'appelle pour me dire« Merci pour la référence. Tes clientes, elles ont acheté. Je voulais juste te dire, elles passent chez le notaire telle date », je suis là« Hein?! ».
Catherine Duranceau : [00:27:06] Hein?
Marianne Spear : [00:27:07] C'est ça. Fait que, là, j'ai appelé une des deux sœurs puis j'ai dit« Hey, vous avez trouvé? » Elles m'ont dit« Oui, on est tellement contentes. Merci vraiment beaucoup ». Puis, quand je les vois, bien, je suis toujours contente d’où est-ce qu'elles étaient, puis d’où est-ce qu'elles sont arrivées. Puis quelque chose qui est un petit peu drôle, c'est qu'à ma dernière rencontre avec une des deux, bien, tsé, je les rencontre par Teams, puis on est toujours un peu en mode professionnel, là. Puis là, je voyais une personne passer en arrière, comme elle est en pyjama avec quelque chose sur la tête et tout. Puis j'ai fait« Ah bien, ça, c'est sa sœur, c'est ma cliente ». J'ai dit,« C’est elle ». Elle dit« Oui », fait que j'ai trouvé ça drôle de…
Catherine Duranceau : [00:27:42] C'est le fun.
Marianne Spear : [00:27:43] De les voir un peu comme ça, dans l'intimité.
Catherine Duranceau : [00:27:45] Ça rend ça plus humain. Puis ton rôle de conseillère est allé encore plus loin, fait que c'est gratifiant.
Marianne Spear : [00:27:51] C’est ça. On a passé beaucoup d'étapes ensemble. Prochaine étape, je fais la rencontre en pyjama.
Catherine Duranceau : [00:27:57] C’est ça, j'arrive. Je suis là.
Marianne Spear : [00:27:58] Oui. Oui.
[00:28:00 À l’écran : À retenir]
Catherine Duranceau : [00:28:07] Marianne, peux-tu nous résumer en quelques phrases comment on peut accompagner les premiers acheteurs?
Marianne Spear : [00:28:12] Premièrement, le budget. Je pense qu'on ne peut pas passer à côté. Fait que, revenus moins dépenses égales marge de manœuvre. Puis, on travaille avec ça pour épargner notre mise de fonds, puis s'assurer qu'on va pouvoir payer notre hypothèque. Une fois que le budget est fait, bien, c'est d'arriver avec un plan d'action puis de suivre son client jusqu'au bout.
Catherine Duranceau : [00:28:32] Jusqu’au bout!
Marianne Spear : [00:28:33] Oui, c'est ça. Puis, de lui présenter une stratégie d'investissement qui va lui permettre d'arriver à cet objectif-là le plus rapidement possible. Fait que, regarder les véhicules d'épargne, c'est quoi ses droits de cotisation, comment est-ce qu'on peut venir optimiser tout ça. Puis, s'il y a des programmes gouvernementaux aussi qui peuvent l'aider comme la SCHL, etc. Je ne dis pas que c'est toujours à prioriser, mais c'est définitivement à considérer. Puis avec ça, on devrait être très bien parti.
Catherine Duranceau : [00:28:58] Merci énormément pour vos conseils. Je pense que ça va guider les premiers acheteurs et leur donner confiance.
François Des Rosiers : [00:29:06] Bien, j'espère. Je leur souhaite bonne chance.
Marianne Spear : [00:29:08] Oui. Bonne chance!
[00:29:10 TRANSITION]
Catherine Duranceau : [00:29:08] Et merci de nous avoir écoutés. On espère que ces conseils vont vous servir dans votre future pratique. Si jamais vous avez des questions, écrivez-nous à l'adresse balado@beneva.ca. Si vous souhaitez obtenir plus d'information ou de découvrir d'autres épisodes, allez sur le site web de Beneva, section balados. On se donne rendez-vous pour d'autres échanges qui vont vous donner des outils pour prendre des décisions éclairées sur vos assurances et vos affaires.
[00:29:35 Générique]
FIN DE TRANSCRIPTION
A growing trend is emerging: home prices are rising faster than inflation. The result? Access to home ownership is becoming increasingly difficult for first‑time buyers. So how can we make their journey easier?
That’s the challenge our host explores with François Des Rosiers, full professor of real estate finance at Université Laval, and financial security advisor Marianne Spear. Together, they discuss down payments and household borrowing capacity, often overlooked costs, market trends and more. While the budget is always the starting point, investment strategies vary widely depending on each client’s situation.
A can’t-miss episode, full of insights to equip future homeowners and the professionals who guide them!
Animation : Catherine Duranceau
Guests: François Des Rosiers and Marianne Spear
00:00
29:44
[00:00:01 À l’écran : Parole d’experts]
Catherine Duranceau : [00:00:05] Bonjour, bienvenue au balado de Beneva, Parole d'experts. Je suis votre animatrice Catherine Duranceau. Aujourd'hui, on va parler de l'accès à la propriété pour les tout premiers acheteurs. On le sait, accéder au marché immobilier est un défi en soi avec le prix des propriétés. Et quand c'est le cas d'une toute première maison, eh bien, le défi peut-être difficile et parfois complexe. Alors, comment mieux soutenir les premiers acheteurs dans leurs démarches? Eh bien, on va le découvrir ensemble.
[00:00:29 À l’écran : Nos invités]
[00:00:31 À l’écran : François Des Rosiers
Professeur en finance immobilière
à l’Université Laval]
François Des Rosiers : [00:00:31] Bonjour, mon nom est François Des Rosiers. Je suis professeur titulaire au département de Finance, Assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l'administration de l'Université Laval. Et, j'enseigne l'économie urbaine et immobilière depuis plusieurs décennies. Je m'intéresse particulièrement à la question du logement et à la formation des prix. J'y ai consacré une bonne partie de mes activités de recherche.
[00:00:55 TRANSITION]
[À l’écran : Marianne Spear, Partenaire autorisée Beneva, conseillère en sécurité financière, représentante en épargne collective]
Marianne Spear : [00:00:56] Bonjour, je m'appelle Marianne Spear, conseillère en sécurité financière, représentante en épargne collective, partenaire de Beneva. Alors mon rôle, c'est d'aider mes clients à atteindre leurs objectifs financiers. J'ai toujours été très impliquée dans le domaine. Notamment, j'ai une émission d'économie à MAtv.
[00:01:10 À l’écran : Table ronde]
Catherine Duranceau : [00:01:13] Monsieur Des Rosiers, entrons dans le vif du sujet. Qu'est-ce qui explique la complexification du marché immobilier et quelles sont les principales causes?
François Des Rosiers : [00:01:20] Je ne sais pas si le marché immobilier s'est complexifié parce que ça a toujours été complexe.
Catherine Duranceau : [00:01:26] OK, bon point.
François Des Rosiers : [00:01:28] Mais, disons qu'on est dans une période qui est assez trouble pour ce qui est de l'accession à la propriété et de l'abordabilité du logement. Donc, c'est un peu ce qui est le problème de beaucoup de ménages, c'est que c'est devenu de plus en plus difficile d'acheter une propriété, d'abord pour les premiers acquéreurs, et même pour les locataires, de trouver des logements qui leur conviennent à un prix raisonnable. Et, ça s'est détérioré au fil du temps. C’est ce qui est une des caractéristiques. Si on regarde le rapport entre le prix des maisons et le revenu des gens…
Catherine Duranceau : [00:02:06] Ça suit pas, là, oui.
François Des Rosiers : [00:02:08] Ça s'est détérioré beaucoup depuis 20, 25 ans et, à mon avis, ça a des risques de continuer à se détériorer.
Catherine Duranceau : [00:02:16] Ah oui? Avec votre expérience?
François Des Rosiers : [00:02:18] Bien, on peut en discuter parce que le problème est fondamentalement, si on veut résumer ça, que l'offre ne suit pas la demande. Et quand l'offre ne suit pas la demande, les prix montent.
Catherine Duranceau : [00:02:32] Donc, il manque de logements.
François Des Rosiers : [00:02:33] Il manque de logements, il y a pas assez de construction. Même si on en voit beaucoup, si vous vous promenez, vous voyez tous les trous qui pouvaient exister à Montréal, à Québec.
Catherine Duranceau : [00:02:45] Il y a des cônes orange, oui.
François Des Rosiers : [00:02:46] Les terrains vagues, les stations-service, ça a disparu, et on construit surtout du logement. Mais malgré l'activité de construction, c'est pas encore assez. Il faudrait à peu près doubler pour qu'on puisse atteindre les objectifs qu'on s'est fixés, qui est de construire 500 000 logements par année pendant les prochaines années, les cinq, six prochaines années.
Catherine Duranceau : [00:03:09] Mais, est-ce qu’il y a un souci aussi de condos qui sont peut-être trop chers, qui sont construits?
François Des Rosiers : [00:03:15] Il y a plusieurs éléments qui expliquent la hausse des prix. Il y a la hausse des coûts. Les coûts de construction ont beaucoup augmenté. Les coûts de construction des matériaux, mais aussi, de la main-d'œuvre. Et la main-d'œuvre est rare, de plus en plus rare.
Catherine Duranceau : [00:03:32] Très intéressant. Mais je me demandais aussi, avec les changements économiques qu'on connaît actuellement, ça doit bien sûr impacter la capacité d'achat des ménages, vous l'avez mentionné, la hausse des coûts. Mais, j'imagine qu’il y a aussi une clientèle qui n'a pas les sous pour s'acheter les propriétés qui sont disponibles en ce moment.
François Des Rosiers : [00:03:46] Il y a comme un fossé qui se creuse entre deux types de clientèle : ceux qui ont les moyens puis ceux qui les ont pas.
Marianne Spear : [00:03:53] Si je peux me permettre, je le vois vraiment, ça.
Catherine Duranceau : [00:03:55] Tu vois la différence?
Marianne Spear : [00:03:56] Tsé, c'est des jeunes dans la vingtaine qui ont déjà acheté leur propriété, que la mise de fonds a été mise par un parent, qui ont habité chez leurs parents durant toutes leurs études, que ça a été beaucoup plus facile. Puis d'autres qui sortent avec des prêts étudiants, tsé, qui n'auront pas d'aide des parents pour y accéder, puis je vois cet écart-là se creuser.
Catherine Duranceau : [00:04:13] Ce fossé-là.
François Des Rosiers : [00:04:15] Le problème, c'est que, lorsque les gens ne peuvent pas accéder à une propriété, donc ils restent locataires, et ils engorgent le marché de la location. Et donc, les loyers montent. Les prix montent et les loyers montent. Puis en fait, il y a une relation positive entre les deux. Quand le prix des maisons augmente, ça devient de plus en plus difficile d'accéder à la propriété, donc on se rabat sur le locatif. Comme la demande locative augmente et, en dépit de la construction qu'on observe, les loyers augmentent.
Catherine Duranceau : [00:04:42] Et souvent, on parle de clientèles intermédiaires. Ça, c'est quoi exactement?
François Des Rosiers : [00:04:46] C'est ceux qui sont, au niveau des revenus, par exemple, qui ont quand même des revenus suffisants pour épargner, mais pour qui la situation se détériore quand même.
Catherine Duranceau : [00:04:58] Parce que c'est trop cher, donc.
François Des Rosiers : [00:04:59] Oui. Ça peut se traduire par le fait que vous achetez une propriété, mais étant donné que c'est très cher et qu'une grosse partie de votre revenu va au coût du logement, vous devez couper sur d'autres choses. Par exemple, la nourriture, les vacances, les restaurants. Les gens aiment beaucoup aller au restaurant, mais ça coûte très cher.
Catherine Duranceau : [00:05:21] Ça coûte cher, oui!
François Des Rosiers : [00:05:22] Très, très cher.
Catherine Duranceau : [00:05:23] Il y a-tu un pourcentage maximal qu'on devrait mettre sur notre hypothèque ou maison?
Marianne Spear : [00:05:28] Bien, historiquement, on a entendu parler comme du 25 %, 30 % du revenu brut. Puis ça, c'est pour l'ensemble des frais reliés à l'habitation. Fait qu’aussi les frais de chauffage, les frais d'électricité, etc.
François Des Rosiers : [00:05:39] Oui, voilà.
Marianne Spear : [00:05:40] Mais, tsé, moi, j'en fais des budgets beaucoup par année, avec beaucoup de gens, puis c'est très rare que je voie que ça représente 30 %. On est souvent plus autour d'un 35, 36. Puis, tsé, une règle encore plus générale qu'on entend parler, c'est le 50, 30, 20. Fait que 50 % des dépenses budget qui s'en vont dans les besoins de base.
Catherine Duranceau : [00:06:00] Donc logement.
Marianne Spear : [00:06:01] Oui, c'est ça. Un 30 % qui s'en va dans les désirs, puis un 20 % qui s'en va dans l'avenir. Fait que l'épargne, etc. Deux budgets sur trois que je fais, on est plus autour de 70 % que de 50 %.
Catherine Duranceau : [00:06:11] De base, wow.
Marianne Spear : [00:06:12] Chez les jeunes, c'est ça que je vois en fait. Fait que, c'est sûr que, là, il faut couper à quelque part, puis on a tendance à aller couper dans l'avenir en premier. Mais c'est dommage, mais c'est pas ça qu'il faudrait faire, tsé. Fait que oui, là, c'est les restos, puis ces choses-là. Puis c'est poche d’avoir à dire à quelqu'un de faire ça, puis je pense que c'est pas non plus notre rôle de lui dire, mais de l'amener à le réfléchir par lui-même.
Catherine Duranceau : [00:06:32] On a besoin d'avoir des experts comme toi qui nous conseillent comme vous, là, pour prendre des bonnes décisions dans ces situations-là. Et je suis curieuse : comment la réglementation municipale peut avoir un impact aussi sur la hausse des prix, sur l'accessibilité?
François Des Rosiers : [00:06:45] C'est un autre élément. Si vous me demandez quels sont les facteurs qui influencent les prix, bien, il y a les taux d'intérêt. Donc, les taux d'intérêt, c'est un facteur. Mais, il y a aussi des facteurs réglementaires qui ont beaucoup d'importance. Les municipalités ont un gros mot à dire là-dedans, via le zonage, par exemple. C'est eux qui établissent le zonage. Puis un des problèmes que l'on a connu, que l'on connaît, c'est qu'il y a des quartiers entiers qui sont zonés basse densité, bungalow.
Catherine Duranceau : [00:07:17] OK.
François Des Rosiers : [00:07:18] Alors que là, on aurait besoin de densifier le territoire pour construire, pas seulement des grands blocs de 50 étages, mais ne serait-ce que de remplacer un bungalow par quatre logements; des quadruplex. Donc, ça prend une réglementation qui le permet. Les permis de bâtir que les municipalités accordent, ça prend du temps, accorder un permis de bâtir. Si vous êtes dans des municipalités de grande taille comme Montréal, Québec, le processus est très long. Alors ça, il y a quelque chose. En 2023, il y a eu une nouvelle loi, le projet de loi 39, qui est venu modifier la Loi sur la fiscalité municipale, et qui a accordé aux municipalités un grand nombre de permissions pour faciliter, justement, la construction de logements. Donc, oui, les municipalités ont un gros mot à dire, et puis on pourra jamais régler la crise du logement sans la collaboration des municipalités. Il faut que ce soit le fédéral, le provincial et les municipalités.
Catherine Duranceau : [00:08:20] Tout le monde ensemble. Pas un tout seul, oui.
François Des Rosiers : [00:08:22] Oui. Et il n'y a pas un remède miracle, là.
Catherine Duranceau : [00:08:26] Et Marianne, toi, tu as accès aux jeunes, aux clients qui veulent s'acheter une toute première propriété. À quoi ressemble leur réalité, pour ceux qui souhaiteraient devenir propriétaires pour la première fois?
Marianne Spear : [00:08:37] On dirait que tout le monde a beaucoup d'angoisses. Parce que ce qui est répété comme message, comme dans ce qu'on dit aujourd'hui, dans les médias, sur les réseaux sociaux, c'est que : c’est difficile l'accès à la propriété. Puis c'est vrai, mais il y a des gens qui ont eu de l'aide des parents et qui sont en certaines postures. Puis, tsé, j'en vois là, des clients qui accèdent à la propriété. J'en ai eu cette année, j'en ai eu l'année dernière. C'est vraiment agréable quand on voit leur projet se réaliser. Puis, c'est pas tous des gens qui ont eu de l'aide des parents. Puis c'est même des gens qui, au départ, me disaient« Ah, je vais acheter dans quatre ou cinq ans ». Puis finalement, tsé, il y a quelque chose qui arrive, puis ils ont été capables d'amasser des sous plus tôt. Ils arrivent dans le bureau avec beaucoup d'angoisses. Il y en a même que je vois qui disent« Ah! J'aimerais ça, mais tsé, ça sera pas possible ».
Catherine Duranceau : [00:09:14] Déjà découragés.
Marianne Spear : Oui, avant même d'avoir regardé le budget, avant même d'avoir regardé leur situation, c'est ça que je vois.
Catherine Duranceau : [00:09:19] Oui. Est-ce que c'est commun? On parlait un petit peu des parents qui aident et, parfois, on achète une maison plus facilement. Mais le love money, ce terme-là, est-ce que c'est assez commun comme situation?
Marianne Spear : [00:09:31] Je pense que c'est beaucoup plus commun qu'avant. Il y a beaucoup de gens qui cherchent à donner de leur vivant maintenant. Fait que c'est sûr que, la première chose à regarder, c'est comme dans un avion, c'est de mettre son masque d'oxygène avant de le mettre à l'enfant. Mais une fois qu'on a posé la question à notre conseiller, puis on a regardé, c'est vraiment possible de simuler. Si j'enlève 50 000 de ton...
Catherine Duranceau : [00:09:52] De mon REER?
Marianne Spear : [00:09:52] De ton CELI, de ton REER puis que tu le donnes à ton enfant, est-ce que tu vas avoir la même retraite? C'est tout à fait possible de le faire. Une fois que cette question-là est réglée, ça peut être envisageable. Mais là, c'est de préserver la relation avec son enfant. Fait que, c'est d'avoir des barèmes très clairs. Et c'est sûr qu'à ce moment-là, je recommanderais d'avoir une rencontre avec le conseiller et le parent.
Catherine Duranceau : [00:10:10] Et le parent, c'est vrai. Puis, quand on dit love money, dans le fond, c'est un don d'un parent? Concrètement, comment tu décrirais ça?
Marianne Spear : [00:10:17] Bien, c'est ça, là, j'ai parlé comme d'un montant d'argent qui serait peut-être mis pour aider pour la mise de fonds. Mais c'est sûr que des fois aussi, ça peut être que le parent va être cosignataire parce que la personne se qualifie pas tout à fait pour son prêt.
Catherine Duranceau : [00:10:28] Ah, je connais ça. Je dois te confirmer. Cosignataire m'a servi et, grâce à ça, la banque était plus rassurée. Donc c'est ça, j'imagine que…
Marianne Spear : [00:10:36] Exactement. Tsé, il faut faire attention, là, parce qu'il faut s'assurer que tsé, à un moment donné, si on se qualifiait pas pour un certain montant, il y avait comme des raisons. Mais je comprends que des fois, c'est vraiment circonstanciel. Comme par exemple, un travailleur autonome qui se lance travailleur autonome, mais dans un domaine qu'il travaillait déjà depuis longtemps. Puis là, il a pas les deux ans de revenus de travailleur autonome pour les papiers à la banque.
Catherine Duranceau : [00:10:53] Écoute, est-ce que tu as lu mon dossier, Marianne?
Marianne Spear : [00:10:54] C’est tu ça? Oh mon Dieu!
Catherine Duranceau : [00:10:54] C’est un peu ça. Mais il y a quelques années quand même. Mais c'est exactement ça. C'est ça.
Marianne Spear : [00:11:01] Bien c'est ça, donc tsé, il faut y aller avec la logique. Mais sinon, c'est sûr que si on se qualifie pas, bien là, tsé, c'est de creuser pourquoi^. Parce que, au final, si on est pas capable de payer l'hypothèque à chaque mois, bien, ça ne va pas. Mais en effet, fait que cosignataire aussi. Fait que, tsé, dans ce cas-là, il n’y a pas eu de don en argent, mais on a aidé quand même la personne à accéder à la propriété. Puis sinon, pour le don en argent, oui, c'est vraiment un don en fait, là.
Catherine Duranceau : [00:11:23] Oui, absolument. Puis, je trouve que le rôle de conseiller a beaucoup évolué au cours des dernières années. Comment tu dirais que tu fais une réelle différence aujourd'hui, pour aider les futurs acheteurs?
Marianne Spear : [00:11:36] Bien, comme j'ai dit tout à l'heure, je sens beaucoup d'angoisse quand les jeunes me parlent d'accéder à la première propriété, puis je sens que mon rôle vient vraiment réduire cette angoisse-là. Je pense qu'il y a eu une époque où est-ce que, notre rôle, c'était surtout de mettre un produit de l'avant. Puis les produits financiers étaient pas vraiment accessibles, disons, pour la moyenne de la population, si on ne passait pas par un conseiller. Fait que, c'était surtout de présenter les produits. Mais là, on n'est plus du tout là, tsé. L'accès au produit est plus facile sur Internet et tout. C'est plus accessible. Nous, c'est vraiment d'être capable d'avoir une vue d'ensemble de la situation, puis un regard extérieur, pas émotif, puis d'arriver avec des solutions qui vont correspondre à son besoin, mais également, à sa capacité.
Catherine Duranceau : [00:12:18] Et parlant de solutions, ce serait quoi les stratégies pour les aider à mettre des sous de côté pour la mise de fonds? J'imagine que tu as différentes stratégies que tu proposes à tes clients?
Marianne Spear : [00:12:27] Oui. Bien, je dirais que tsé, il y a la stratégie au niveau du budget puis il y a la stratégie d'investissement ou de placement. Puis, au niveau du budget, il y aurait bien, premièrement, toutes les dettes à haut taux d'intérêt. Fait que, cartes de crédit et tout, c'est sûr que ça va nuire ou ça va annuler notre effort d'épargne parce que le taux d'intérêt est trop élevé par rapport à ce qu'on pourrait générer avec nos placements. Fait que, c'est de commencer par focusser sur le remboursement de ces prêts là. Ensuite, c'est de venir mettre des prélèvements automatiques, fait que de l'épargne automatique. Puis ce qui est bien, c'est si ce prélèvement automatique là, il peut simuler un petit peu l'hypothèque qu'on s'attend à payer. Fait que tsé, si c'est 1500, 2000 par mois, bien de voir : est-ce que je suis capable de le mettre de côté? Puis, si on est déjà en logement puis que, par exemple, mon logement est 1200 par mois, bien, c'est de voir si je suis capable d'économiser la différence dans le fonds.
Catherine Duranceau : [00:13:14] Puis on les met dans des comptes, par exemple, soit CELI ou REER.
Marianne Spear : [00:13:17] C’est exactement là où la stratégie de placement embarque, dans le fond. Fait que, c'est la première étape.
François Des Rosiers : [00:13:21] Ou CELIAPP pour les premiers acheteurs, qui est, à peu près, ce qu'il y a de mieux, qui est vraiment fantastique parce que vous avez une déduction fiscale du montant que vous investissez, puis c'est à l'abri de l'impôt. Alors, c’est ce qu'il y a de mieux. Mais, on a droit à 40 000 $. Pour quelqu'un qui veut devenir propriétaire pour la première fois, c'est là-dedans, d'abord, qu'il devrait investir.
Catherine Duranceau : [00:13:45] OK, plus CELIAPP que REER pour faire le RAP.
François Des Rosiers : [00:13:47] Encore plus, parce que c'est encore plus avantageux pour les premiers acheteurs.
Catherine Duranceau : [00:13:51] OK. Puis, si on compare avec le REER et le RAP, juste pour bien distinguer la différence?
Marianne Spear : [00:13:56] Oui, c'est comme ça. J'ai juste parlé, dans le fond, de la stratégie budgétaire. Puis, quand on embarque dans la stratégie d'investissement, bien, il faut choisir un véhicule de placement. Fait que, c'est là où le CELIAPP peut vraiment prioriser, quand on a un projet d'achat de première propriété. Ensuite, on peut venir le jumeler avec le REER ou le CELI. Puis je vais commencer par expliquer le REER, parce que, le CELIAPP, c'est le meilleur des deux mondes, entre le CELI puis le REER dans le fond. Fait que le REER, quand on met des sous à l'intérieur, bien, ça vient réduire notre revenu imposable. Fait que, si je gagne 60 000, je mets 5000 en REER, je vais être imposée sur 55 000. Ce que je peux faire avec le REER, c'est de« RAPer ». Fait que, c'est de le convertir en« régime d'accès à la propriété », RAP. Puis à ce moment-là, je peux retirer jusqu'à 60 000 de mon REER avec le régime de RAP, puis l'utiliser pour ma mise de fonds. Puis à ce moment-là, il est pas imposable, mon retrait.
Par contre, je dois me le rembourser, dans le fond. Fait que, je dois le remettre dans un REER sur plusieurs années, puis il y a quand même un délai de grâce avant d'avoir à commencer à se rembourser. Mais ultimement, il faut remettre l'argent dans ce REER-là. Puis ensuite, pour le CELIAPP, bien, c'est la même chose. L'argent qu'on met à l'intérieur du CELIAPP vient réduire notre revenu imposable. Sauf que, quand on le retire, bien là, on n'a pas besoin de le rembourser. Fait que, c'est un retrait non imposable qu'on n'a pas besoin d'aller rembourser. Fait que, c'est vraiment une déduction de revenus gratuite. Donc, c'est à prioriser.
Catherine Duranceau : [00:15:18] J'adore ça. Et dites-nous, c'est quoi les éléments financiers les plus sous-estimés, méconnus pour les nouveaux acheteurs?
François Des Rosiers : [00:15:24] Bien, c'est tout ce qui accompagne l'acquisition d'une propriété. Quand vous achetez une maison, il y a les frais d'intérêts. Il y a évidemment l'hypothèque à rembourser. Mais, il y a aussi l'électricité, le chauffage, mais aussi l'entretien, puis éventuellement, les rénovations.
Catherine Duranceau : [00:15:44] Oui.
François Des Rosiers : [00:15:45] Quand vous achetez un condo, il y a les frais communs. Les frais communs ont beaucoup augmenté depuis quelques années et à juste titre. Et c'est une bonne chose parce qu'ils étaient beaucoup trop bas avant. Puis en plus, quand vous achetez une propriété, il faut vous meubler, il faut prendre des électroménagers. Donc, tous ces aspects-là, c'est absolument important de les prendre en considération. C'est pas juste l'hypothèque.
Marianne Spear : [00:16:08] Puis aussi, la taxe de bienvenue, taxes municipales, notaire…
Catherine Duranceau : [00:16:11] Notaire auquel je pense...
Marianne Spear : [00:16:14] Notaire. Tout, inspection. Oui, oui, frais d’inspection.
Catherine Duranceau : [00:16:16] Et, c'est quoi, la différence si on prend notre assurance? On prend une assurance hypothécaire avec notre banque ou avec notre assureur?
Marianne Spear : [00:16:23] Il y a vraiment beaucoup de différences, honnêtement. Puis je veux pas sembler partisane dans ma réponse, mais de façon générale dans l'industrie, c'est très recommandé de ne pas prendre son assurance avec le prêteur lorsque c'est possible. Dans le fond, avec un assureur, le prix de l'assurance va être fixe pour la durée du contrat puis le montant pour lequel on est assuré, fait que le capital va être fixe pour toute la durée du contrat également. Fait que disons, 500 000 pendant 25 ans, ça me coûte 47 $ par mois, on va dire 50 pour faire rond, là. Puis ça, ça va pas bouger, selon les termes de mon contrat, pendant les 25 prochaines années. Versus quand on y va avec un prêteur, le prix de notre assurance, dans les deux cas, là, c'est par rapport à notre âge et notre état de santé. Sauf qu'avec le prêteur, notre contrat, à chaque renouvellement d’hypothèque, le contrat est renégocié, puis ça repart à zéro pour l'assurance. Fait qu'on est rendu plus vieux, fait que ça coûte plus cher. Fait qu'à chaque renouvellement, le prix augmente.
Puis parallèlement, vu que c'est vraiment une assurance… c'est une assurance vie, au final, l'assurance hypothécaire avec le prêteur, mais c'est une assurance vie qui est là juste pour protéger notre prêt. Fait qu'à chaque année, aussi, bien on rembourse notre prêt. Fait que, le capital sur lequel on est assuré baisse, puis notre prime augmente. Puis j'ai vraiment vu des cas de personnes, 60, 65 ans, qu’il restait une petite hypothèque, mais avec un paiement d'assurance, que ça avait comme pas de bon sens.
Catherine Duranceau : [00:17:46] Mais la banque est contente, dans des contextes comme ça.
Marianne Spear : [00:17:49] Bien oui, puis, tsé, c'est pas pour pointer du doigt personne, parce qu'aussi, c'est un produit qui, des fois, va être un petit peu plus accessible, dans le sens où ils posent moins de questions de santé. Tsé, des fois, c'est comme plus facile, tsé, on est dans la transaction immobilière, c'est notre premier achat. On a passé chez le notaire, on a vu l'inspecteur, puis là on arrive devant la banque pour prendre notre prêt. Puis moi, quand j'ai acheté, c'est ça qu'ils m'ont dit.
Catherine Duranceau : [00:18:10] Ils vont te mettre dans le doute.
Marianne Spear : [00:18:11] Si tu sors puis tu te fais frapper.
Catherine Duranceau : [00:18:13] Moi aussi, si jamais tu as un accident, là, après, dans 24 heures, mais mon Dieu, mon Dieu!
Marianne Spear : [00:18:17] Si tu sors puis tu te fais frapper. Puis dans le fond, moi, ce qui se passait, c'est que mon assurance que j'avais prise de mon côté avec moi-même, là, elle était à l'étude. Parce que, comme je dis, on pose plus de questions auprès d'un assureur, puis des fois, il va y avoir un petit délai d'étude du dossier. Puis, tsé, c'est émotif, là, quand tu achètes une maison.
Catherine Duranceau : [00:18:33] Ah, absolument!
Marianne Spear : [00:18:33] Dans le sens que, tsé, tu es fatiguée. Tu travailles au travers, c'est ton argent qui s'en va, là, et tout. Puis j'achetais pas seule, fait que, tsé, c'est les émotions de mon chum aussi. Puis j'ai juste fait« Regarde, on signe, je le sais que je vais l'annuler après, tsé ». Fait qu’il faut savoir aussi qu'une assurance, on n'est jamais pris avec ça. Les gens, des fois, ils pensent qu'ils signent une assurance, puis que c'est comme un prêt auto, là. Non, non, on peut l'annuler.
Catherine Duranceau : [00:18:54] OK. Parfait. Je peux respirer.
Marianne Spear : [00:18:55] Puis tsé, moi de mon côté, comme j'ai signé. Mais finalement, on ne l'a jamais payée, puis j'ai été acceptée de mon côté en individuel, pas long après. Puis là, je suis très heureuse, je suis bien assurée.
Catherine Duranceau : [00:19:07] Puis, comment le conseiller peut prévenir le stress financier? Parce que ça peut être une réalité.
Marianne Spear : [00:19:11] Bien, je pense qu'on aide à éviter que les gens aillent dans l'isolement quand ils ont des difficultés financières. Tsé, on va tous, dans notre période de vie, avoir des moments où on est plus serré que d'autres. On peut pas l'éviter à tout prix. C'est sûr qu'on peut mettre des choses en place, mais il peut toujours y avoir des imprévus qui arrivent. Je pense que c'est plus de le réduire que de l'annuler complètement, en étant une personne de confiance, mais également compétente, professionnelle, qui peut guider la personne dans ces situations-là.
François Des Rosiers : [00:19:36] Est-ce que c'est pas aussi d'apprendre aux gens à faire des budgets?
Marianne Spear : [00:19:42] Oui.
François Des Rosiers : [00:19:43] Parce qu'il y en a beaucoup qui ont jamais fait de budget.
Marianne Spear : [00:19:44] Mais, je suis tellement d'accord.
François Des Rosiers : [00:19:45] Puis, même des gens qui ont des gros revenus. J'ai déjà en tête très précisément qui se sont fait construire une immense maison, piscine. Au bout de la ligne, ça coûte 1 100 000. Même avec des gros revenus, ils n'arrivaient plus parce qu'ils budgètent pas.
Catherine Duranceau : [00:20:05] Puis quand on parle budgéter, là, j'ai deux experts avec moi, on part de la base. Genre, le salaire qu'on a, donc combien on met à économiser.
François Des Rosiers : [00:20:13] Il faut partir du salaire qui est sûr, pas les peut-être.
Marianne Spear : [00:20:18] C’est ça, pas le« Mon boni va être combien ». Moi des fois, j'en ai, je dis« Bon, vous allez faire combien? »« Ah bien là, c'est difficile, mon boni change un peu à chaque année ». Dis-moi, c'est quoi le plus petit boni que tu pourrais potentiellement avoir.
François Des Rosiers : [00:20:26] C’est ça.
Marianne Spear : [00:20:27] Il revient à chaque année, ton boni. OK, c'est quoi le plus petit?
François Des Rosiers : [00:20:29] Ce qui est le plus conservateur. Puis on parle du bout, puis on enlève les morceaux : la nourriture, les études des enfants, les déplacements, l'hypothèque. Qu'est-ce qui vous reste pour le reste? Le revenu discrétionnaire qui vous permet d'aller au cinéma, d'aller manger au restaurant une fois de temps en temps, de prendre des vacances. C'est comme ça que vous devez budgéter, partir de quelque chose qui est garanti comme revenu, puis enlever tout ce que ça prend puis qu'on connaît. On connaît le prix de l'électricité, on connaît…
Catherine Duranceau : [00:21:06] Hydro, ça on le sait. Oui. Il y a des choses qui peuvent augmenter, mais oui, OK. Donc, tous les prix qu'on connaît, puis après ça, on sait combien il nous reste. Si on est dans le négatif, c'est là qu'on réalise qu’on n’a pas budgéter.
François Des Rosiers : [00:21:17] On peut faire la même chose pour établir quel est le prix de la maison que je peux me permettre d'acheter.
Marianne Spear : [00:21:22] C'est ça.
Catherine Duranceau :, [00:21:23] Parlant de prix de maison, souvent quand on veut s'acheter notre première maison, on regarde quel est le prix idéal et, par la suite, on fait notre préqualification hypothécaire. De quelle façon on peut conseiller les premiers acheteurs pour gérer leurs attentes?
Marianne Spear : [00:21:37] Bien, c'est sûr que c'est ça, c'est le processus d'accumulation de mise de fonds commence avant la préqualification, habituellement. La préqualification qui nous dit combien la banque nous prêterait, qui se fait souvent avec un représentant hypothécaire ou un courtier hypothécaire. Quand on fait l'accumulation de la mise de fonds, bien tsé, moi personnellement, je ne suis pas courtière hypothécaire ni représentante hypothécaire, fait que je ne sais pas exactement mon client va pouvoir s'offrir une maison de combien, dans le fond. Je sais le paiement qu’il va être capable de payer à chaque mois. Mais dans le fond, il y a comme trois situations possibles. Une fois qu'il fait la préqualification, c'est soit qu'il peut absolument avoir le montant qu'il souhaitait, le montant qu'il avait en tête, soit il peut emprunter moins que ce qu'il avait imaginé, soit il peut emprunter plus que ce qu'il avait imaginé. Fait qu’après, c'est de prendre un moment avec lui. Puis, si on est en plein dans le mille, bien tant mieux, ça ne change pas, ça déboussole pas grand-chose. Mais si c'est vraiment plus élevé, bien là des fois, c'est peut-être de calmer son enthousiasme, d'être comme« Hein, je peux emprunter 200 000 de plus, je vais pouvoir prendre une grosse maison, puis tout ». C'est pas parce qu'on peut emprunter ça, qu'on est obligé d'aller le topper. Tsé, c'est de revenir au budget, finalement. Par mois, c'était combien? Tsé, si tu veux garder ton abonnement au gym, tes trois abonnements Netflix, Crave, Prime.
Catherine Duranceau : [00:22:46] Ça s’additionne.
Marianne Spear : [00:22:46] Tu as envie de couper là-dedans ou pas, fait que c'est de le ramener là. Puis, si le montant est plus bas que ce qu'il s'imaginait, bien, c'est plus, je pense, de l'écouter à ce moment-là et puis de le mettre en lien avec un courtier immobilier qui va pouvoir lui présenter des choses qui lui conviennent quand même.
François Des Rosiers : [00:23:01] Mais, c'est important ce que vous venez de dire. Parce que je me rappelle qu'il y a eu des périodes où les institutions financières faisaient de la surenchère en prêtant trop, et en se fiant à des prix qui étaient gonflés par la spéculation. J'ai en tête des cas où j'ai fait pas mal d'études pour la CORPIQ il y a un bout de temps, et j'avais étudié la rentabilité des petits immeubles de 2 à 5 logements dans Rosemont La Petite-Patrie. Et à l'époque, au début des années 2010, on avait ce mouvement là où les prêteurs prêtaient à tour de bras des prix de fou pour des logements qui étaient en condition souvent...
Catherine Duranceau : [00:23:51] Ordinaire.
François Des Rosiers : [00:23:52] Parce que, les gens qui les achetaient, bien, ils se disaient,« Ça va être mon plan de retraite ». Mais, ils avaient mal calculé tous les coûts qu'ils devaient assumer une fois qu'ils avaient acheté. C'est un risque très important. Parce que, ce que j'ai vu, c'est que souvent, les gens qui achetaient ces immeubles-là ou ces portions d'immeubles, ils étaient absolument pas capables de les entretenir. Je parle même pas de rénovations, je parle d'entretien courant. Il fallait qu'ils paient de leur poche. Ils pouvaient pas avec les loyers qui..
Catherine Duranceau : [00:24:23] Ça se payait pas, oui, oui, oui.
François Des Rosiers : [00:24:25] … que ces immeubles-là demandaient, payer l'hypothèque, et puis les dépenses.
Marianne Spear : [00:24:30] Puis les frais.
Catherine Duranceau : [00:24:30] Et ça m'amène un peu à ma question : est-ce que c'est encore un bon investissement d'acheter une propriété aujourd'hui 2025?
François Des Rosiers : [00:24:38] C'est toujours un bon investissement quand on sait acheter la bonne propriété au bon prix, au bon endroit. À mon avis, les prix des propriétés vont pas se mettre à chuter, ils vont augmenter. Et en général, ils augmentent plus que l'inflation. Donc, c'est un placement. Un des avantages de la propriété, c'est d'obliger le ménage à épargner. C'est de l'épargne forcée.
Marianne Spear : [00:25:05] Tellement, c’est vrai.
François Des Rosiers : [00:25:07] Très souvent, les gens qui n'ont pas de propriété, bien, ils dépensent sur d'autres choses. Finalement, ils épargnent pas.
Marianne Spear : [00:25:14] C'est ça.
François Des Rosiers : [00:25:14] Tandis que quand vous êtes propriétaire, bien, vous avez une obligation d'épargner pour payer votre hypothèque, puis votre hypothèque s'amortit puis se rembourse. Donc, vous devenez éventuellement propriétaire. Et puis, à partir de là, c'est un capital que vous avez. Donc, c'est ça, l'avantage.
[00:25:35 À l’écran : Moment marquant]
Catherine Duranceau : [00:25:43] Marianne, aurais-tu une anecdote à nous partager, que tu as vécue avec un de tes clients ou clientes?
Marianne Spear : [00:25:48] Oui! Bien, je pense à deux sœurs en particulier. J'ai rencontré une des deux en premier, puis elle me disait que, bon, peut-être qu'elle aimerait acheter, mais elle penserait pas que c'était possible. Elle avait des études en marketing, c'était son premier poste. Là, elle travaillait à temps plein, puis tsé son revenu était assez bas là au début. Mais ça reste un revenu garanti. Puis ça, les prêteurs, ils aiment ça.
Catherine Duranceau : [00:26:07] OK. Mieux que les travailleurs autonomes.
Marianne Spear : [00:26:09] Oui, c'est ça. Fait que là, tsé, je l'écoutais puis je disais« OK, c'est bon ». Puis, quelques mois plus tard, elle me dit« Ah, je pense que je t'avais pas dit, mais tsé, moi je suis en colocation avec ma sœur, puis là, ma sœur aussi aimerait te rencontrer pour ses finances et tout ». Fait que j'ai dit« Ah OK. Bien oui, avec plaisir ». Fait que là, je rencontre sa sœur qui me dit, tsé, elle aussi elle aimerait peut-être acheter une propriété, mais que, bon, en ce moment ils ont un bon bail les deux, puis ça leur convient. Puis là finalement, je les ai comme poussées un peu. J'ai dit« Bien, tsé, allez faire une préqualification, je vais vous référer à un courtier hypothécaire ». Puis au début, elles étaient un peu hésitantes, elles me disaient« Non, je pense vraiment pas que ça va être possible. Tsé, on ne veut pas être plus déçues que… »
Catherine Duranceau : [00:26:44] Oui, que là.
Marianne Spear : [00:26:44] C'est ça, on en a pas pour l'instant de déception. On a juste pas d'attente, fait qu'on ne veut pas se faire vivre une déception. Puis finalement, en fait, je leur ai juste envoyé les coordonnées, puis j'ai pas vraiment eu de nouvelles d'eux avant quelques mois. En fait, j'ai pas eu de nouvelles d'eux avant vraiment un bout, jusqu'à ce que la courtière hypothécaire m'appelle pour me dire« Merci pour la référence. Tes clientes, elles ont acheté. Je voulais juste te dire, elles passent chez le notaire telle date », je suis là« Hein?! ».
Catherine Duranceau : [00:27:06] Hein?
Marianne Spear : [00:27:07] C'est ça. Fait que, là, j'ai appelé une des deux sœurs puis j'ai dit« Hey, vous avez trouvé? » Elles m'ont dit« Oui, on est tellement contentes. Merci vraiment beaucoup ». Puis, quand je les vois, bien, je suis toujours contente d’où est-ce qu'elles étaient, puis d’où est-ce qu'elles sont arrivées. Puis quelque chose qui est un petit peu drôle, c'est qu'à ma dernière rencontre avec une des deux, bien, tsé, je les rencontre par Teams, puis on est toujours un peu en mode professionnel, là. Puis là, je voyais une personne passer en arrière, comme elle est en pyjama avec quelque chose sur la tête et tout. Puis j'ai fait« Ah bien, ça, c'est sa sœur, c'est ma cliente ». J'ai dit,« C’est elle ». Elle dit« Oui », fait que j'ai trouvé ça drôle de…
Catherine Duranceau : [00:27:42] C'est le fun.
Marianne Spear : [00:27:43] De les voir un peu comme ça, dans l'intimité.
Catherine Duranceau : [00:27:45] Ça rend ça plus humain. Puis ton rôle de conseillère est allé encore plus loin, fait que c'est gratifiant.
Marianne Spear : [00:27:51] C’est ça. On a passé beaucoup d'étapes ensemble. Prochaine étape, je fais la rencontre en pyjama.
Catherine Duranceau : [00:27:57] C’est ça, j'arrive. Je suis là.
Marianne Spear : [00:27:58] Oui. Oui.
[00:28:00 À l’écran : À retenir]
Catherine Duranceau : [00:28:07] Marianne, peux-tu nous résumer en quelques phrases comment on peut accompagner les premiers acheteurs?
Marianne Spear : [00:28:12] Premièrement, le budget. Je pense qu'on ne peut pas passer à côté. Fait que, revenus moins dépenses égales marge de manœuvre. Puis, on travaille avec ça pour épargner notre mise de fonds, puis s'assurer qu'on va pouvoir payer notre hypothèque. Une fois que le budget est fait, bien, c'est d'arriver avec un plan d'action puis de suivre son client jusqu'au bout.
Catherine Duranceau : [00:28:32] Jusqu’au bout!
Marianne Spear : [00:28:33] Oui, c'est ça. Puis, de lui présenter une stratégie d'investissement qui va lui permettre d'arriver à cet objectif-là le plus rapidement possible. Fait que, regarder les véhicules d'épargne, c'est quoi ses droits de cotisation, comment est-ce qu'on peut venir optimiser tout ça. Puis, s'il y a des programmes gouvernementaux aussi qui peuvent l'aider comme la SCHL, etc. Je ne dis pas que c'est toujours à prioriser, mais c'est définitivement à considérer. Puis avec ça, on devrait être très bien parti.
Catherine Duranceau : [00:28:58] Merci énormément pour vos conseils. Je pense que ça va guider les premiers acheteurs et leur donner confiance.
François Des Rosiers : [00:29:06] Bien, j'espère. Je leur souhaite bonne chance.
Marianne Spear : [00:29:08] Oui. Bonne chance!
[00:29:10 TRANSITION]
Catherine Duranceau : [00:29:08] Et merci de nous avoir écoutés. On espère que ces conseils vont vous servir dans votre future pratique. Si jamais vous avez des questions, écrivez-nous à l'adresse balado@beneva.ca. Si vous souhaitez obtenir plus d'information ou de découvrir d'autres épisodes, allez sur le site web de Beneva, section balados. On se donne rendez-vous pour d'autres échanges qui vont vous donner des outils pour prendre des décisions éclairées sur vos assurances et vos affaires.
[00:29:35 Générique]
FIN DE TRANSCRIPTION